Convenção de condomínio: 5 dicas e boas práticas para seguir

Conviver com vizinhos pode ser sinônimo de alegrias compartilhadas, parceria e ajuda mútua. No entanto, para que essa convivência seja benéfica para todos – e para evitar dor de cabeça ao síndico –, um passo é fundamental: uma convenção de condomínio elaborada da forma correta e que contemple todos os campos essenciais para os condôminos.

A convenção é uma espécie de constituição do condomínio. Nesse documento, obrigatório para a convivência nestes empreendimentos, estão previstas as regras do local e as punições para quem as descumprir. Assim, a convenção de condomínio pauta o trabalho do síndico e estipula como será a administração do local. Com as regras bem definidas, aumenta-se a chance de uma convivência tranquila e sem percalços.

Qual a diferença entre convenção de condomínio e regimento interno?

Antes de avançar no tema, é importante diferenciar dois documentos importantes nos condomínios. Um deles é a convenção de condomínio, que trata principalmente de como irão funcionar as sanções, o rateio das despesas, a convocação de assembleias, qual o uso dos empreendimentos, como serão feitas obras estruturais e de qual forma a administração será feita.

Já o regimento interno do condomínio trata de assuntos da rotina dos moradores, como o controle e a administração das vagas de estacionamento, o uso das áreas comuns e o horário de silêncio, entre outros pontos de convivência entre os moradores.

Outra diferença entre esses dois documentos é que enquanto a convenção precisa dos votos de dois terços dos condôminos para ser alterada, o quórum para mudar o regimento interno é de maioria simples. O número mínimo de condôminos para alterar o regimento interno pode ser maior, desde que previsto em convenção.

Como fazer a sua convenção de condomínio?

Primeiro, é fundamental salientar que esse documento é obrigatório em qualquer condomínio e que ele precisa seguir o que determina o novo Código Civil, que passou a valer em 2003. Isso significa que a convenção de condomínio que será elaborada pelo seu grupo não deverá ser um documento que irá atender a necessidades específicas do síndico ou de alguns condôminos, mas sim que ele está submetido ao que diz a legislação federal.

Por exemplo, se um dos moradores tem um comportamento considerado antissocial por mais de uma vez, ele pode receber uma multa. Mas não pode ser qualquer valor, já que o Código Civil diz que o máximo a ser cobrado corresponde a 10 vezes o valor das despesas condominiais e todos os condomínios no País devem obedecer a essa mesma regra.

É comum que incorporadoras já façam um primeiro documento da convenção de condomínio antes de as suas unidades começarem a ser vendidas. Mesmo nesses casos, é normal que, posteriormente, os condôminos votem um novo texto em assembleia.

Se você é síndico do seu condomínio, faz parte do conselho ou apenas deseja estar melhor informado sobre as boas práticas envolvendo a convenção de condomínio, vale conferir algumas dicas importantes que podem ajudá-lo na elaboração desse importante documento:

1. Procure uma assessoria

Como a convenção do condomínio é um documento muito importante para o funcionamento do empreendimento, além de pontuar os direitos e deveres dos condôminos, muitos especialistas recomendam buscar ajuda de quem entende do assunto.

Como comentamos antes, a convenção de condomínio não pode contradizer o que diz o Código Civil brasileiro. Caso isso aconteça, a convenção, mesmo votada pelo quórum mínimo de pessoas, perde a validade. Então, a dica é buscar um advogado ou uma assessoria jurídica que atue na área de direito imobiliário para auxiliar nesse processo.

Para garantir a validade da convenção será importante registrar o documento em um cartório de registro de imóveis. Fazendo isso, você garantirá que as regras estabelecidas no documento sejam aplicadas a terceiros, como prestadores de serviços e visitantes.

2. Mantenha a convenção atualizada

Se a convenção do seu condomínio é anterior a 2003, será fundamental fazer uma atualização no documento, já que houve mudanças importantes com a aprovação do novo Código Civil. Por exemplo, na multa por atraso em pagamento, antes o teto máximo era de 20% das despesas condominiais. Depois do novo Código Civil, a multa passou para 2%.

Se o documento tiver alguma cláusula que contrarie o Código Civil, ele perde a validade. Por isso, é essencial fazer a atualização da convenção de condomínio se ela for mais antiga, lembrando que são necessários os votos de dois terços dos condôminos para isso.

3. Atenção aos detalhes

Horário de silêncio, animais de estimação no elevador e uso da piscina por não moradores. Esses são apenas alguns dos itens que costumam ser tema de longos debates e até discussões acaloradas nas assembleias. Por isso, é fundamental que esses itens estejam bem discriminados no regimento interno.

4. Protagonismo do síndico

O síndico é a figura central para fazer valer todas as regras definidas na convenção do condomínio, mas essa função tem o caráter de não ser permanente, já que geralmente há rotatividade na função de síndico.

Como a função de síndico tem essa característica, é importante que a convenção do condomínio determine quais são, exatamente, as atribuições do síndico. Isso facilita o trabalho de quem irá assumir a função e garante que os processos sejam cumpridos.

5. Ouça os moradores

Na hora de elaborar a convenção do condomínio, por mais que muitas regras já sejam predefinidas, é importante ouvir as sugestões e apontamentos dos moradores. Esses insights podem auxiliar na construção de um documento que atenda de fato às necessidades do seu condomínio.

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